エリア別不動産総合ブログ
つくづく感じたのは、エコ住宅を取り巻く環境は日々進化しているのだということです。たとえば4年前は、防カビ処理も防虫処理もされていない本当に健康な国産無垢材を探して手に入れることが非常に難しく、コストも高かったため、実際に挑戦しているのは一握りの建築家ぐらいなものでした。当時は「今後、国産材は完全になくなってしまうかもしれない」と危惧を抱き、状況は悪化するばかりで好転しないのではないかと暗澹たる思い
エコ住宅を取り巻く環境の変化... の続きを読む
アメリカでは、今から二〇年ほど前に、このような転換期があった。従来のやり方のまま施工だけを行う会社は利益が出なくなってきた反面、発注者の事業計画に参画し、プランニングを売り込み、施工までを請け負う会社は高収益を上げ、しかも発注者からも喜ばれたのである。実は、これはどんな商売にでもいえることであって、機械でも、繊維でも、雑貨でも、単純労務的作業は、だんだんと労賃の安い低開発国に移る。建設業がそれでも
工事をもらう営業から、創り出す商売ヘ... の続きを読む
「土一升金一升」といわれる昨今ではさすがに少なくなりましたが、それでもときたま相続した土地をポンと寄付したという話を耳にすることがあります。マイホーム用地さえままにならない庶民から見ればうらやましい限りですが、世間には、土地を売れば譲渡所得税がかかる、人にやれば贈与税をとられる、かといってもっていれば固定資産税がかかる、それならいっそのこと寄付したほうが税金で苦しまなくてすむ、と考える人がないでも
相手を考えないとひどい目にあう... の続きを読む
建設現場が実行予算を中心として運営されるものである以上、日々の運用で基本的に大事なことは、この予算差引である。ところが現場では、往々、この差引を忘れ、経理課のほうに、この数字で合っているだろうかなどと問い合わせる先輩もいる。これは、予算差引をウッカリしていたためであって、現場で正しく予算差引を記録しているときは、スミズミまで現場のほうが知っているはずである。予算差引は、経理課や工事管理課から頼まれ
予算差し引きでは差し引きが肝心... の続きを読む
二〇〇五年までは、それまで過去一度も「光化学スモッグ注意報」等が発令されたことのない県が一七あった。それが○六〜○九年のたった四年間に、七県でも初めて光化学スモッグ注意報等が発令されている。○六年に長崎と熊本に初めて注意報が各一回発令され、○七年には新潟と大分で各一回。○七年は前年に引き続いて、長崎で三回、熊本では四回も発令されている。そして、○八年に佐賀で一回発令、○九年には山形と鹿児島で各一回
中国大陸から飛来する光化学スモッグ... の続きを読む
住宅ローンの借り換えは、火災保険の見直しのチャンスです。今のローンを借りる際、あなたはどのように火災保険を選びましたか？火災保険には、借人先の銀行の系列の損保代理店や、銀行自身が担保代理店になっているところと契約するなどの方法がありますが、私のおすすめは次の2つです。ひとつは、「自分で代理店を指定する」やり方。代理店の中でも保険の販売を専業としている代理店（業界ではプロ代理店という）を自分でみつけ
火災保険は銀行のいいなりで選んではいけない... の続きを読む
「家庭の快楽」の風景が具体的に描かれていることである。その家庭の快楽、すなわち、「家族団欒」の姿とは、父母、夫婦はもちろん、兄弟姉妹から子女、さらには使用人や子守までの家にいる全員が一部屋に集まって歓笑することであるとし、その団欒風景が描かれている。そこには、家族が皆正座して車座になって座っている風景が描かれている。そして、よく見ると、父や夫や弟はなかなか難しい顔をしているが、女性たちは口元や目が
家庭の快楽は家族団欒... の続きを読む
住宅公庫融資は基本融資は当初一〇年間で二・六〇％。特別加算額枠で三・六〇％と、変動金利より高めになっている。これだけなら誰でも新規に借り入れようとしたら、変動金利を選ぶのが正解だが、明日の金利が知れない。たとえば五年後、一〇年後の金利水準がどうなっているかによって、選択の成否が左右されるのだ。五年後に日本経済が立ち直って、好景気に沸いていたとしたら、金利は上昇している。仮に短プラが四％にまで上昇し
固定金利を選ぶか変動金利が有利か... の続きを読む
昭和五十年代に入ってからのプレハブ住宅の傾向は、ニーズの多様化に対応して、プレハブ住宅自体の建て方・プラニングなども著しく多様化してきたこと。そしてニーズの要求に応じて、その品質もまた、大きく向上してきたことであろう。まず多様化であるが、第一次オイルショック以降、各メーカーとも住宅価格の高騰による需要減退に対応して、規格型住宅の供給に力を入れる傾向を強めたが、昭和五十年を過ぎるころからプレハブ住宅
ニーズの多様化と建替え比率の増加... の続きを読む
どうしても木調のサイディングが好きならば、ファイバーグラスやアルミの色付きを勧める。窓枠もドアも、木にプーフスチックやアルミを外部に貼ったもの（いわゆるアルミサッシとはまったく別物）がいい。日本人は、まだそうした素材が木に比べて貧弱だと考えがちだが、それは違う。腐らないし、色は剥げないし、丈夫だし、見た目にも、木となんら変わらない。めったに行かない別荘や潮風に晒される海辺の家には、とにかくお勧めで
木調のサイディングが好きならば... の続きを読む
元利均等返済だと毎月の返済額は11万5455円で、第1回目の元金分は4万455円にとどまる。これに対して、元利均等返済は最初からずっと7万1428円の元金返済だから、元金均等返済のほうが早く元金が減っていくことになるわけである。ちなみに、金利3％とした場合の第1回目の利息分は次のようになる。3000万円×0.03÷12カ月＝7万5000円。毎月の元金分7万1428円に利息分7万5000円を加えた1
毎月の返済額は11万5455円... の続きを読む
日常生活をシミュレートするときは、冷暖房や換気扇といった設備関係も意識しておかなければならない。リビングルームの冷暖房を考えない人はいないだろう。キッチンの換気を忘れる人もいない。ところが、意外に忘れてしまうのがキッチンの暖房だ。真冬の寒い朝、誰よりも早く起きてキッチンに立つのは主婦である。お湯を使ったり、ガスをつけたりすれば手元は温かいかもしれないが、足元は冷えたまま。ぎりぎりまで温かい布団のな
設備関係も意識しろ... の続きを読む
制度は建前どおりに運用すると優良業者への集中発注となる。しかしこれでは大多数の業者はたまらない。そこから、いわば便法として、分割発注や共同企業体、いわゆるジョイントベンチャー（ＴＪＶ）方式が六六年から採用されている。この結果、工事規模が一層小型化し、一社単独受注が効率的なことがだれの目にも明らかな工事まで複数社に発注、現場事務所を複数持つなどの非効率なケースが出ている。ペーパージョイントなどもある
長い目でみて技術開発への情熱をそぐ結果に... の続きを読む
火災報知・探知機の設置が義務づけられていますが、実際にもとから備え付けられていたというケースを除いて自分で設置したひとはどれぐらいいるのかと思う。特に家族で住んでいたら、防災意識もより高くなるので設置している世帯もあるかもしれないが、一人暮らしとなると若い世代が多いし、そんなことにはかまっていられないと考えている人は多いと思う。実際、学生だったり社会人だったりすると仕事や学業といったことが忙しくて
一人暮らしと防災意識について... の続きを読む
「コルク」と聞くとやはりワインの栓を思い浮かべる人が多いと思いますが、近年は住宅の床材としても利用されています。コルクは内部にたくさんの気泡があるため、弾力性・保温性・耐水性に優れているのだとか。私も以前使っていましたが、まず触り心地がいい、転んでも痛くない、ほこり・ダニが発生しにくい・足音などが響きづらいなど大人はもちろん小さいお子さんがいる家庭には本当に向いていると思いました。いまはパズルのよ
住宅の床をコルク材にリフォーム... の続きを読む
具体的には次の通りです。有価証券届出書・目論見書の原稿草案および日程の作成、有価証券届出書・目論見書の内容チェックと印刷、目論見書の全国証券会社への搬人と目論見書データのネット公開、株式発行決議広告の掲載、会社案内、パンフレット、ビデオの作成となります。ディスクロージャー印刷専門会社は株式公開やM&Aの際には絶対に欠かせないサービスを提供する会社なのです。ディスクロージャー印刷専門会社は作成におけ
公開審査のよりどころ... の続きを読む
京王線千歳烏山駅の開業は大正２（１９１３）年。それまでは農村地帯であったこのエリアが、住宅地へと変貌するきっかけとなったのは、大正１２（１９２３）年の関東大震災だった。震災で被害を受けた下町の人たちが、地価が安く交通の便もよい郊外に相次いで移住し、この付近も住宅街として発展していった。興味深いのは、駅前の交差点から北に歩き、甲州街道との交差点を渡ってさらに北に進むと、多くの寺院が建ち並ぶ一帯がある
「小京都」もある閑静な住宅地... の続きを読む
高性能住宅を実現するための要件には、職人さんたち専門職が、高気密・高断熱住宅に慣れていることと、生木はやせるため、乾燥材や集成材を使用しなくてはならないということです。しかも、天日乾燥ではなく、きちんとした乾燥室に入れ、含水率を柱で10〜15％、梁で15％以下までにした材木でなくてはなりません。使用時には、必ず含水率何％の材木か確認する必要があります。生木の木材が乾燥すると約4％程度やせるといわれ
せっかくの木造住宅が生木を使うと台無しになる... の続きを読む
担当者は「業者職人に仕事をさせている」という意識になれば清掃片付けは業者職人がしても当然と思うでしょう。しかし、工事管理担当者の傲慢な態度は、お客様に不快感を持たせてしまいます。年長者への礼儀は欠かしてはいけません。特に工事管理担当者は社会人としての礼儀作法は、充分に身に付けて欲しいものです。墨出し作業においては手元が必要になるでしょう。手空きの同僚がいない時は業者職人に常用で応援を頼むことは止む
お金の使い方にコストダウンの秘策が... の続きを読む
「土工事」について述べよう。「水盛り遣形」で建物の位置と高さが決まると、水杭が打たれ水貫が渡される。正確に張られた水糸で基礎の中心が決まり、これを元にして、「根伐り」といって基礎を造るための掘削が行われる。この「根伐り」された底に基礎コンクリートが打設される。「根伐り」された底を「根伐り底」という。「根伐り底」には割栗石を並ベフーチングを打設するため、フーチングより広く平らになっている必要がある。
「根伐り」の瑕疵... の続きを読む
木造建築がいくら火災に弱いからといって、寺院の本堂だけでも木造として残したいものである。しかし、建物に関する法律＝建築基準法からも、都心部は防火地区という法律的な規制があるため、まず、通常の方法では木造の社寺を建て替えることはできない。しかし、建築基準法のなかの第三十八条という特別な手続きを踏んで安全が確かめられれば、木造でも建築許可がおりる。この規定は、まず防火機能を高めないと法律をクリアできな
社寺建築を木造で残す... の続きを読む
全２０戸程度の小規模マンションで延床面積が１９９９平方メートル。２０００平方メートルをギリギリ下回っている物件がある。スーパーの値札を２０００円ではなく、１９８０円とする売り手の作戦ならば、多くの人が知っているだろう。でも、マンションで延床面積の２０００平方メートルという数値を境に何かどう違ってくるのか、知っている人は多くないと思う。その答えは、「バリアフリー法（旧ハートビル法）」にある。平成１４
弱者に配慮していないマンション... の続きを読む
欠陥の中には内覧会検査では発見できないものもあります。内覧会検査のときにはすでに建物は完成しているので、内装仕上げの表面的なチェックが中心になります。肝心なコンクリート躯体、設備配管、断熱などは内装工事着手前でないと確認できません。だから施工中の現場検査は必要です。最近は、「現場見学会」なるものを開催する売主が増えてきました。しかし、これはあくまでも「見学」です。検査ではありません。売主側の販売戦
内装仕上げの表面的なチェックが中心に... の続きを読む
賃貸アパートには、共益費というものが設定されています。これはいったい何でしょう。例えば、廊下や階段についている照明や電気代などがあります。他には建物の共用部分の清掃代、浄化槽の汲み取り、街路灯、植木の伐採等、アパートを維持するのに必要な費用です。このような費用をすべての戸数で出し合っているのです。費用の配分は、専有部分の面積によって決められていることが多いようです。共益費がなければ、快適なアパート
賃貸アパートの共益費の内訳について... の続きを読む
私の会社の上司は女性なんですが、とっても厳しい女上司なんです。厳しいといっても仕事だけで、仕事が終わるととても優しい年上の女友達になる人なんです。その上司には何でも相談でき、仕事の悩みや恋の悩みまでなんでも相談してきました。しかし、その上司のプライベートのことは何も知らず、上司も悩みを聞いてくれるだけで、自分のことはあまり話さない方でした。そんな時、上司の家族の話になり、初めてプライベートを知る機
会社の上司が中古一戸建てを改造！... の続きを読む
高層マンションは、快適性や眺望などプラス面が強調される一方で、重要なマイナス面があります。現在でもこのマイナス面での情報が十分に与えられていないまま、売られ続けていると見られているのです。妊婦や子供の体の異常があります。高層階に住んでいると外出がおっくうになるのです。その結果、体調が微妙ですが影響し、蓄積してきます。つまり、外に出て体を動かすという、人間らしい生活が送りにくくなるのです。出かける必
高層マンションの問題点... の続きを読む
マンションの場合、日本の法律では室内は私、室外は公のものという形になっている。いわゆる共有部分というもので、たとえば玄関のドアなどはマンションの所有者であっても勝手に外観を変えたり、鍵を付け足したりはできない。公私の区別は厳粛なまでにはっきりとしている。一方、世界各地の居心地のよい村には、公私の曖昧なグレーゾーンがたくさんある。住民たちが長く住んでいて、親戚・姻戚関係が複雑になったり、長い歴史のな
公私の曖昧な「グレーゾーン」... の続きを読む
不動産鑑定業者がデューデリジェンスを積極的に受注しているという話は、あまり聞かない。本尊の日本不動産鑑定協会が会員向けにデューデリジェンスの研修会を開いたと聞いたこともない。わずかに県単位で地域の協会がパラパラと研修会を行なっている程度。デューデリジェンスは、それなりに成長を見込める分野だと思う。にもかかわらず、日本不動産鑑定協会はデューデリジェンスを不動産鑑定の一種とは考えず、積極的に商品開発を
商品開発に消極的な日本不動産鑑定協会... の続きを読む
結果的には、この短いミニバブルの間に上手に儲けることができたのは、この期間中に「売り逃げた」人たちだけでした。結局いろいろ難しそうな手法を駆使しましたが、ギャンブルということの本質は前回のバブルとなんら変わるところはなかったようです。またこの期間中に名を馳せた人たちについて、この人たちは本来的な意味での「不動産屋」ではないと、私は思っています。なぜなら前回のバブルでもそうでしたが、ただ単に不動産を
不動産を投機対象にした博打打ちタイプの人たち... の続きを読む
東京山手線環内の土地は、すべて坪当り五〇〇万円以上になったと最近の新聞で報じられている。ということは、二〇坪の土地の上に小さな家を建てて都心に住んでいるだけで億万長者なのだ。日経流通新聞と日本消費経済研究所が、昭和六十三年五月に行った「住宅、土地に関する緊急調査」によると、首都圏で地価一億円以上の不動産を持つ世帯が全体の六％、五六万世帯に上ることがわかった。このうちの五二％（二九万世帯）が昨年一年
不動産を担保にしてローンを借りる... の続きを読む
マイホームには特例がありますが、その中でも代表選手は、この三〇〇〇万円の特別控除でしょう。これは、マイホームを売却した場合、その売却益が三〇〇〇万円までについては税金をかけないというものです。譲渡益（売却益）とは、売却代金から取得費と譲渡費用を差し引いたものです。たとえば、売却代金が六〇〇〇万円で取得費が四〇〇〇万円、譲渡費用が五〇〇万円であるとすれば、売却益は六〇〇〇万円−四〇〇〇万円−五〇〇万
マイホームの売却益が三〇〇〇万円までは無税... の続きを読む
２００５年から２００６年、２００７年にかけては、価格のうち大きな比重を占める地価が大きく上昇、建築費も高騰しただけにマンション分譲会社からみれば、これは止むを得ない価格設定だった。公示地価でも首都圏の住宅地の地価は２００７年が３．６％、２００８年が５．５％の上昇。マンション分譲においては、首都圏の半数近くを占める東京都だけでみると、２００７年が８．０％、２００８年は９．１％の上昇だった。これは、あ
相場の５割高、６割高の札を入れないと落札できない... の続きを読む
人生の転機の回数が昔に比べて多くなってきている。と同時に、予想もしなかったような出来がしばしば起きるようになってきていることがわかる。以前は、一度人生の軌道に乗ったら、そのままゴールまで、という人が多かったが、今世紀に入ってからは、軌道から外れることも多くなったし。現在の生活が将来もそのまま確実に保証される時代ではなくなった。その結果、今後に向けて、事あるごとに老後に向けて、生活設計の見直しをする
事あるごとに、生活設計の見直しをする時代... の続きを読む
私の若いころは、「家よりも、まず仕事。えらくなれば、家は自然と持てる」これでした。現代は違います。「まず、家を持て。そうすれば、仕事にミが入り、実力がついていく」なぜならマイホームあってこそ、精神的に落ち着くし、家族の気持ちも安定するからです。30代で買えるマイホームは、いまのところ4000万円を中心に、上は5000万円まで、下は3000万円程度のマンションかと思います。もちろんこれは大都市圏の相
持ち家取得の大チャンス... の続きを読む
建て替え工事は、その期間が短いほうがよい。工事中は仮住まいに住む必要があり、そのための費用もかかる。また工事中は、隣近所に迷惑をかけることも多いものである。このように考えると、工事期間はできるだけ短く“余分な”費用を押えたいし、隣近所の迷惑をできるだけ少なくしたいということになってくる。工事期間が短くてすむ構造・工法と言えばプレハブ住宅である。プレハブ住宅は、工場で生産された部材を用いて建てる住宅
建て替えではできるだけ工期が短いものを選ぶ... の続きを読む
タイル貼りにもグレードがあります。タイルはワンピースが大きくなればなるほど、目地が深くなればなるほどグレードが高くなることを覚えておきましょう。つまり、これもリスクの度合いが高くなるほど、施工をしっかりやらなければならないので、必然的にグレードも高くなるというわけです。金属パネルにかんしては、サッシと同じようなグレードがあります。最近では、規制緩和にしたがって、オールアルミパネルなどといった仕様も
タイル貼りにもグレードがある... の続きを読む